EL ORDEN DE FACTORES AQUÍ SI ALTERA EL PRODUCTO
Alterar el orden natural expuesto puede tener consecuencias graves, anticipar contratos con contructoras a la obtención de unas mediciones del proyecto que sean base de un contrato serio puede ser la puerta abierta al antojo de la misma para exigir precios abusivos y mediciones supuestamente no consideradas.
Alterar el orden natural expuesto puede tener consecuencias graves, anticipar contratos con contructoras a la obtención de unas mediciones del proyecto que sean base de un contrato serio puede ser la puerta abierta al antojo de la misma para exigir precios abusivos y mediciones supuestamente no consideradas.
Los contratos deben referirse a las mediciones del proyecto o las modificaciones de los mismos pactadas por todas las partes incluidos los técnicos. Bien si el cliente decide cambiar algo en obra o bien que por factores sobrevenidos haya que aumentar alguna medición las modificaciones consensuadas y advertidas a todas las partes pueden reducir los conflictos al mínimo.
No caiga en la trampa de ocultar a los técnicos modificaciones del proyecto en obra por insistencia del constructor, ellos velan por su interés y que la vivienda no le de problemas en un futuro, en cambio la empresa tiene un interés económico directo. El momento de sugerir modificaciones es antes de la firma del contrato en reunión de todos y no después, y las sugerencias no son imposiciones. Todo puede hablarse pero cada uno con su función, si alguien ha creido llevarse el gato al agua en la selección de empresas saltándose por ejemplo la ejecución de una losa de cimentación imprescindible debe cargar con las consecuencias de asumir su error.
Cuidado con precios cerrados que no tienen en cuenta un proyecto. Huyan como de la peste de cualquiera que pretenda anticipar la firma de un contrato presumiendo de precio cerrado sin proyecto, sin conocer los gastos de urbanización requeridos por el ayuntamiento, ni la resistencia del terreno o la posición de las instalaciones urbanas. Le habrán encerrado en una trampa, su hipoteca es posible que no llegue en cuanto se cruce el primer problema. Cuando un promotor de una promoción de varias viviendas se plantea un precio por metro cuadrado ya tiene todos esos costes estudiados, sumados y repartidos. Cuando se trata de una vivienda unifamiliar con tantas zonas de incertidumbre el conflicto grave está garantizado, esa estimación es o una imprevisión extrema o una mala fe casi delictiva.
NADA DE AMBIGÜEDADES O INDEFINICIONES
No caiga en la trampa de ocultar a los técnicos modificaciones del proyecto en obra por insistencia del constructor, ellos velan por su interés y que la vivienda no le de problemas en un futuro, en cambio la empresa tiene un interés económico directo. El momento de sugerir modificaciones es antes de la firma del contrato en reunión de todos y no después, y las sugerencias no son imposiciones. Todo puede hablarse pero cada uno con su función, si alguien ha creido llevarse el gato al agua en la selección de empresas saltándose por ejemplo la ejecución de una losa de cimentación imprescindible debe cargar con las consecuencias de asumir su error.
Cuidado con precios cerrados que no tienen en cuenta un proyecto. Huyan como de la peste de cualquiera que pretenda anticipar la firma de un contrato presumiendo de precio cerrado sin proyecto, sin conocer los gastos de urbanización requeridos por el ayuntamiento, ni la resistencia del terreno o la posición de las instalaciones urbanas. Le habrán encerrado en una trampa, su hipoteca es posible que no llegue en cuanto se cruce el primer problema. Cuando un promotor de una promoción de varias viviendas se plantea un precio por metro cuadrado ya tiene todos esos costes estudiados, sumados y repartidos. Cuando se trata de una vivienda unifamiliar con tantas zonas de incertidumbre el conflicto grave está garantizado, esa estimación es o una imprevisión extrema o una mala fe casi delictiva.
NADA DE AMBIGÜEDADES O INDEFINICIONES
Hay pequeñas constructoras que por ausencia de técnicos en plantilla estudian presupuestos sin excesivo detalle, a veces sólo desgajan el presupuesto total en capítulos por ejemplo, 6000 € cimentación, 12000 € estructura, etc... Eso en una obra de pequeña entidad, como por ejemplo un porche añadido a una vivienda a posteriori puede ser admisible con empresas de confianza con varias referencias. Pero en la obra de construcción de una vivienda completa deja al cliente indefenso frente a cualquier arbitrariedad del constructor que puede decidir que son elementos añadidos y no contemplados en el contrato y que deben cobrarse sumados al total. Se dan casos de individuos sin escrúpulos que aumentan en grandes porcentajes lo que ellos mismos pagan a sus subcontratas para aprovecharse del cliente y tapar agujeros que nada tienen que ver con su obra.
Pongamos que un vallado perimetral que inicialmente no quería en uno de los lados de mi parcela decido finalmente que me lo construyan, basta con multiplicar el precio unitario por metro lineal que teníamos ya contratado y detallado para los metros anteriores por los metros lineales añadidos en el nuevo tramo de valla, la posibilidad de que intenten engañarme ha desaparecido. Si me hubiesen colado ese precio en un presupuesto sin detallar dentro de un capítulo de urbanización por ejemplo, no tendría esa opción.
Para nuevos elementos que no estuvieran detallados ayudaría introducir una claúsula en el contrato en que se tome como referencia una base de precios de la construcción de la autonomía o la provincia. Se trata de un listado de precios generalmente redactados por ingenierías en colaboración con los colegios de aparejadores y arquitectos técnicos, se trata de precios unitarios de referencia para partidas concretas de obra. En todo caso cuando la desconfianza queda confirmada por la actitud del constructor siempre queda la opción de no modificar nada, y en cuanto finalice la actividad de la empresa conflictiva acometer con otra las modificaciones deseadas. Si nos van a cobrar un 150% o más sobre precio de contrata, nos acabará compensando.
ASESORAMIENTO
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ASESORAMIENTO
En cualquier caso y para no entrar en interminables detalles la consulta del borrador del contrato a un especialista del sector independiente y con referencias que puede ser abogado o técnico también es un dinero bien pagado, y que nos puede evitar muchos quebraderos de cabeza posteriores. Dado que hablamos de cientos de miles de euros es posible que nos compense desprendernos de esos cincuenta euros que en otros casos nos parecen excesivos.
SELECCIÓN DE EMPRESA
SELECCIÓN DE EMPRESA
Lo ideal es con el proyecto completo y en versión digital, pedir presupuesto a tres o cuatro empresas que se vinculen necesariamente a todo el documento: mediciones, memorias y planos. Exigirles coherencia con las mediciones del proyecto y que las sugerencias de modificación sean incluidas en un anexo aparte para que los presupuestos de las distintas empresas sean fácilmente comparables sin trampa ni cartón. A veces el arquitecto técnico de la obra y el arquitecto pueden aconsejar en la selección o cuanto menos advertir al propietario y constructora de cambios que puedan realizarse o no.
La tendencia normal en casi toda persona es preferir el más bajo, indignándose mucho con el resto de empresas. Sin generalizar porque puede darse algún caso contrario, es posible que la empresa que oferte un precio significativamente más bajo esté guardándose bajo la manga la exigencia de alguna modificación forzosa que pretenda cobrar aparte, finalmente el resultado es un cliente que ha pedido una hipoteca insuficiente, que quizás está ya muy agobiado económicamente y al que le han hecho creer en un precio mucho más barato que las competidoras por simple estrategia de captación y firma. Naturalmente se defenderán esa modificación un simple error de estudio y no una omisión a mala fe. Pero es posible que nuestra noción de las empresas honradas o no cambie según avanza la obra.
La tendencia normal en casi toda persona es preferir el más bajo, indignándose mucho con el resto de empresas. Sin generalizar porque puede darse algún caso contrario, es posible que la empresa que oferte un precio significativamente más bajo esté guardándose bajo la manga la exigencia de alguna modificación forzosa que pretenda cobrar aparte, finalmente el resultado es un cliente que ha pedido una hipoteca insuficiente, que quizás está ya muy agobiado económicamente y al que le han hecho creer en un precio mucho más barato que las competidoras por simple estrategia de captación y firma. Naturalmente se defenderán esa modificación un simple error de estudio y no una omisión a mala fe. Pero es posible que nuestra noción de las empresas honradas o no cambie según avanza la obra.
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EXAMEN DE LA EMPRESA
Hay otros indicios que pueden alertarnos de una oferta engañosa, por ejemplo resulta poco creíble que una empresa muy alejada incluso de nuestra comunidad autónoma nos presupueste mejor precio que una local. Si ponen como excusa la subcontrata de empresas locales, ya podemos ir viendo que no va a conocer a esas subcontratas, ni su profesionalidad, ni tendrá referencias fiables de las mismas. Desde luego si trabaja con jefes de obra sin domicilio cercano tenemos servida una ausencia bastante frecuente en la obra, y si acude con frecuencia desde distancia ya tenemos que la empresa debe gastar más en desplazamientos y dietas o alojamientos. Las cosas dejan de encajar.
A veces los simuladores profesionales insinúan tener sede en una provincia dando la dirección de un centro de negocios sin tener ni siquiera una oficina de alquiler mensual. Se trata de establecimientos que cobran una cantidad módica por dar un domicilio donde recoger correo y en estos casos sólo proporcionan una sala de reuniones alquilada por horas. Estas formas de aparentar presencia no son un buen indicio del comportamiento y los niveles éticos de los responsables. Si usted cree que la sede anunciada le garantiza una atención horaria en su provincia con presencia diaria de empleados igual le están ayudando a equivocarse.
A veces los simuladores profesionales insinúan tener sede en una provincia dando la dirección de un centro de negocios sin tener ni siquiera una oficina de alquiler mensual. Se trata de establecimientos que cobran una cantidad módica por dar un domicilio donde recoger correo y en estos casos sólo proporcionan una sala de reuniones alquilada por horas. Estas formas de aparentar presencia no son un buen indicio del comportamiento y los niveles éticos de los responsables. Si usted cree que la sede anunciada le garantiza una atención horaria en su provincia con presencia diaria de empleados igual le están ayudando a equivocarse.
Otras pistas que podemos ir contemplando es en que se gasta aparentemente esa empresa sus beneficios, el exceso de gasto en publicidad, posicionamiento, en gancho comercial, en material infográfico pueden denotar lo contrario de lo que parece. Que se detrae de lo que debe ser el gasto principal unos dineros que seguramente no sobran, los excesos en gasto de promoción no pueden gastarse en buenos profesionales y una construcción de calidad. Una gran empresa promotora constructora que realiza promociones de sesenta o más de cien viviendas puede permitirse un área de promoción y de captación que puede resultar sospechoso en una empresa que apenas hace más que unifamiliares y promociones de vivienda colectiva medianas o pequeñas. La mejor publicidad deben ser los clientes satisfechos, si no encontramos esos clientes, bastaría con una visita a las casas que nos dicen han construido y hablar con sus propietarios, para saber cual es el comportamiento o actitud de la empresa. Cuidado con el envoltorio del caramelo, lo importante es lo de dentro, y lo de dentro es clientes dispuestos a recomendar la contratación de la empresa.
Si no pueden facilitarle el contacto con tres clientes razonablemente conformes, yo no lo dudaría, a otra empresa. Elaboren una breve lista de preguntas que pueden sacar de estos textos, si pueden citarse personalmente con ellos mejor. Si descubren una costumbre en el cambio de nombre de la empresa, desconfíen.
Si no pueden facilitarle el contacto con tres clientes razonablemente conformes, yo no lo dudaría, a otra empresa. Elaboren una breve lista de preguntas que pueden sacar de estos textos, si pueden citarse personalmente con ellos mejor. Si descubren una costumbre en el cambio de nombre de la empresa, desconfíen.
Esa satisfacción razonable de los clientes de obra acabada es lo que hace posible que empresas de ámbito comarcal se consoliden y perduren en el tiempo.Esa ausencia de referencias favorables es lo que obliga a otras a una huída hacia adelante que incluye buscar clientes alejados de esa mala fama y propiciar cambios de nombre cada dos años. Toda generalidad tiene excepciones, pero hay que estar atentos. Se juegan la mayor inversión de su vida, toda precaución es poca, hay actores profesionales que viven de parecer buenas personas, manténgase en guardia, todo negro sobre blanco y en orden. Desconfíen de empresas que se descuelgan un treinta por ciento por debajo de otras, la imprevisión puede ser tan perjudicial como la mala fe, de ambas el mundo está bien servido.
EXPERIENCIA DE PROFESIONALES
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EXPERIENCIA DE PROFESIONALES
Las personas con cierta responsabilidad en la obra y empresa debieran ser profesionales con experiencia suficiente, si le imponen un jefe de obra que se bautiza con la obra están jugando con la corrección de la construcción de su casa. Nunca va a invertir tanto en algo, pero alguien puede pensar que se ahorra mucho contratando jefes de obra y encargados, responsables de subcontrata y técnicos sin experiencia. Y es cierto, se ahorrará mucho como empresa a costa de un buen montón de cosas mal ejecutadas en obra, a costa de su tiempo, su paciencia y tranquilidad. Todos hemos sido jóvenes y sin experiencia, pero en construcción quien comienza así debe hacerlo de la mano de otro profesional que permanezca con el en obra hasta que aprenda un oficio cuyos conocimientos se transmiten en el tajo. O bien realizando tareas de ayuda de otro veterano hasta que puede ver varios ciclos completos de construcción de un edificio. Pueden hablarle de ganas, ilusión y predisposición pero lo anterior es un requisito absolutamente necesario. Del mismo modo los profesionales deben ser especialistas en su campo, no puede ser jefe de nuestra obra de cimentación a acabados una persona que haya trabajado previamente nada más que instalando cocinas por ejemplo.
Si la empresa no tiene ni idea de quien es la subcontrata, de cual es su capacidad y profesionalidad también pueden surgir problemas. Por eso es importante contar con empresas del entorno, que tienen relación con albañiles, ferrallistas e instaladores de pericia contrastada y que no hacen una selección basada simplemente en precio con unos señores desconocidos. En esto también importa la responsabilidad de la empresa en la contratación de obra, una empresa media o pequeña que contrata tres o cuatro obras simultáneas y próximas no va a dar problema. Otra empresa igual que presume de haber contratado diez dispersas y alejadas entre sí sin tener la capacidad suficiente puede dar problemas.
SERIEDAD DE LA EMPRESA
SERIEDAD DE LA EMPRESA
Otra cuestión importante es la seriedad de la empresa con sus propias deudas, si los subcontratistas comienzan a llamarles porque no cobran pueden tener problemas. Si tienen la desgracia de contratar una empresa que basa el obtener beneficios en robar a sus suministradores y oficios están teniendo dilaciones innecesarias en obra y molestias e incluso reclamaciones de un dinero que ustedes ya han pagado al contratista principal. Si habla con el electricista, fontanero o la empresa de carpinterías puede que le llegue la desgradable sorpresa de que esas personas no aparecen en su obra porque no trabajan gratis.
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Todas estas cuestiones son imposible adivinarlas, aunque algunas pueden preguntarse previamente. Como que les presenten el encargado y jefe de obra que van a trabajar con ustedes. Pero en general la opción más segura es pedir teléfonos de clientes con finales de obra comprobables de la empresa, es decir que puedan hablar de todo el proceso constructivo y que puedan responder a un cuestionario con los anteriores interrogantes. Si la empresa presume de haber realizado quince obras y no nos pone en contacto con nadie mal asunto, si nos llevan a ver obras que han quedado desde hace tiempo pendientes de urbanización, acabados, canalones, vallas perimetrales mal asunto.
Si un propietario al que quiera preguntar su opinión sobre su vivienda le muestra su descontento por una discusión por una cantidad de 2000 € en un total de presupuesto de 170.000 € de ejecución material de toda la casa estamos en un conflicto razonable y frecuente. Si a ese señor le han intentado sacar 40.000 o 60.000 € más de manera injustificada o mal justificada estamos frente a un problema grave, si no se trata de un caso único tenemos una conducta, no un error.
Debería exigir que cualquier capítulo de obra que vaya a suponer un sobrecoste sobre lo contratado le sea avisado y bien explicado antes de su ejecución, para que dado el caso usted pueda renunciar al mismo o contemplar otras opciones técnicamente viables y aceptadas por los técnicos de obra. No es de recibo que nos pasen sobrecostes a posteriori, si tenemos que ejecutar un cambio en cimentación por un problema de blandón imprevisible en la excavación debemos tener antes el presupuesto de la modificación. Con lo de bien explicado me refiero a una medición con las cantidades reales aumentadas en metros cuadrados, unidades o metros cúbicos para que lo puedan comprobar los técnicos de obra u otros técnicos, ese modificado debe descontar aquello que nos favorece como descuento. Si nos quieren cobrar un ventanal de grandes dimensiones añadido a una fachada como modificación de proyecto deberían descontarnos la superficie de muros que no se ejecutará por ejemplo. De aquí la importancia de contar con un contrato firmado sobre la medición de proyecto y el cumplimiento de toda su documentación.
Con todo lo anterior no pretendo generalizar, por suerte hay bastantes empresas serias y responsables y que trabajan con buena fe y mejores profesionales. Precisamente por el interés de estos primeros hay que acabar con las prácticas abusivas que ensucian el prestigio de una actividad compleja y difícil. Cuando las administraciones contratan obra tienen un instrumento para prevenirse de los precios muy por debajo de mercado, que pueden dar como resultado obras sin terminar o mal ejecutadas, se trata de la eliminación de los concursantes que caen en baja temeraria. Si una empresa renuncia al margen de beneficios para conseguir un contrato va a repercutirlo en algo que no debe.
En cuanto a los sobrecostes por encima de contratos o precios contradictorios, no todo son abusos, si por necesidades de la cimentación se produce por ejemplo un aumento de dimensiones de zapatas en una zona peor de lo esperado la empresa puede pedir ese aumento, siempre que quede bien explicado y definido, con cantidades por cada tarea con aumento y habiendo sido avisado previamente el propietario: Por ejemplo incremento en 3 m3 en excavación de zapatas, hormigón de limpieza, hormigón armado en zapatas de cimentación. Arquitecto y arquitecto técnico deben revisar el contenido y aceptarlo y caso de que detecten algún error exigir su modificación. No obstante los precios deben ser los del contrato que ya habíamos cerrado, es decir que ya deberíamos tener los precios de excavación de zapatas y hormigones, de ahí la importancia de que nos den un presupuesto de contrato exhaustivo siguiendo las mediciones de proyecto. Que no nos cuelen una especie de memoria de calidades con resumen de precios globales como un presupuesto.
Existe la opción de que nos indiquen si han inflado los precios abusivamente, tanto los técnicos de la obra como otro que puntualmente contratemos para esto. Hay páginas web que proporcionan bases de precios que pueden consultarse, una de ellas es http://www.generadordeprecios.info/ Poniendo en su buscador las partidas que nos cobran podemos tener una idea de si se están aprovechando del imprevisto. En todo caso le aconsejaba previamente la posibilidad de fijar como referencia en claúsula de contrato una base de precios de la comunidad autónoma para estos casos. Si en una partida en que no incida un material especial, por ejemplo una piedra especialmente cara o unos sanitarios de muy alta gama, lo que nos exigen anda en torno al 10 o 15% por encima de las referencias puede ser razonable. Si están intentando colarnos sistemáticamente un 100% o más es momento de ver si cambiamos de empresa.
Con todo lo anterior no pretendo generalizar, por suerte hay bastantes empresas serias y responsables y que trabajan con buena fe y mejores profesionales. Precisamente por el interés de estos primeros hay que acabar con las prácticas abusivas que ensucian el prestigio de una actividad compleja y difícil. Cuando las administraciones contratan obra tienen un instrumento para prevenirse de los precios muy por debajo de mercado, que pueden dar como resultado obras sin terminar o mal ejecutadas, se trata de la eliminación de los concursantes que caen en baja temeraria. Si una empresa renuncia al margen de beneficios para conseguir un contrato va a repercutirlo en algo que no debe.
jarmoluk https://pixabay.com/en/users/jarmoluk-143740/
En cuanto a los sobrecostes por encima de contratos o precios contradictorios, no todo son abusos, si por necesidades de la cimentación se produce por ejemplo un aumento de dimensiones de zapatas en una zona peor de lo esperado la empresa puede pedir ese aumento, siempre que quede bien explicado y definido, con cantidades por cada tarea con aumento y habiendo sido avisado previamente el propietario: Por ejemplo incremento en 3 m3 en excavación de zapatas, hormigón de limpieza, hormigón armado en zapatas de cimentación. Arquitecto y arquitecto técnico deben revisar el contenido y aceptarlo y caso de que detecten algún error exigir su modificación. No obstante los precios deben ser los del contrato que ya habíamos cerrado, es decir que ya deberíamos tener los precios de excavación de zapatas y hormigones, de ahí la importancia de que nos den un presupuesto de contrato exhaustivo siguiendo las mediciones de proyecto. Que no nos cuelen una especie de memoria de calidades con resumen de precios globales como un presupuesto.
Existe la opción de que nos indiquen si han inflado los precios abusivamente, tanto los técnicos de la obra como otro que puntualmente contratemos para esto. Hay páginas web que proporcionan bases de precios que pueden consultarse, una de ellas es http://www.generadordeprecios.info/ Poniendo en su buscador las partidas que nos cobran podemos tener una idea de si se están aprovechando del imprevisto. En todo caso le aconsejaba previamente la posibilidad de fijar como referencia en claúsula de contrato una base de precios de la comunidad autónoma para estos casos. Si en una partida en que no incida un material especial, por ejemplo una piedra especialmente cara o unos sanitarios de muy alta gama, lo que nos exigen anda en torno al 10 o 15% por encima de las referencias puede ser razonable. Si están intentando colarnos sistemáticamente un 100% o más es momento de ver si cambiamos de empresa.
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