EL TERRENO, RIESGOS Y CAUTELAS

La elección de un terreno es una de esas decisiones cruciales, que pueden aportar un buen comienzo o un pistoletazo de salida mal dirigido.

ASESORAMIENTO

En primer lugar aunque encontrará comerciales inmobiliarios honrados y medianamente sinceros recabe más opiniones además de la de la empresa que intermedia o el propietario del terreno. A bastantes técnicos, arquitectos o aparejadores no le importará hacer un estudio previo que puede ser sin compromiso ni desembolso de cantidad alguna para ver si sobre la parcela pesa algún problema de tipo urbanístico o técnico que condicione o impida la construcción.

En todo caso si confía especialmente en un técnico, el gasto será mínimo en comparación a la posibilidad de un error en la compra. Seguramente usted antes de comprar un coche, una inversión mucho menor, compara, lee prensa especializada, pregunta a conocidos acerca de la satisfacción por su compra, y se informa de en cuanto puede estar su valor. Una tasación es un dinero muy bien gastado, y si partimos de dinero propio puede advertirnos de si nos equivocamos por precio en la compra. Otra opción es comparar anuncios de terrenos de similares tamaños, características urbanísticas, zona y servicios con el nuestro.

TERRENO URBANO

Hay propietarios que realmente no saben que ofrecen con la venta de su terreno, confunden suelo urbano directo(sin más trámites para iniciar la obra que la presentación del proyecto de la vivienda) con suelos urbanizables que requieren otras figuras de desarrollo previas que se pueden dilatar mucho tiempo caso de que se den las condiciones para ello (por ejemplo Planes Parciales de Unidades de Actuación que requieran el concurso de más parcelas para su desarrollo y un gasto previo elevado en tramitaciones y urbanización). Sabiendo a lo que nos enfrentamos también hay que intentar que no nos coloquen suelo sin desarrollar ni urbanizar como suelo urbano directo.

Tenemos que en consulta con el técnico municipal o de nuestro técnico con el mismo comprobar que se puede realizar el tipo de vivienda que queremos, por ejemplo una unifamiliar aislada, o que cabe en la parcela en las condiciones que queríamos.

Ojo con esas ofertas que tratan de asimilar terrenos no urbanizables a urbanizables, o esa leyenda urbana que dice que una casa de madera salva cualquier problema de ese tipo. Cualquier obra con un elemento constructivo o instalación fija (Agua, saneamiento) requiere los mismos trámites y requisitos del suelo que una de "hormigón y ladrillo".

OTRAS ADMINISTRACIONES IMPLICADAS Y CONDICIONANTES LEGALES

Además del ayuntamiento puede haber otras administraciones que tengan que autorizar nuestra obra, cuidado con la inmediatez de carreteras autonómicas o nacionales porque exigen unas distancias específicas desde las cuales pueden levantarse nuevas construcciones de viviendas o garajes o vallados. Lo mismo para las vías de tren. Cada autonomía tiene su legislación al respecto. También nos pueden condicionar el punto de salida a la carretera si es que no hay alternativa a la misma y el solar no disponía de ella. En determinadas distancias a la carretera deberá tramitarse el proyecto por la consejería competente además de en el ayuntamiento y determinar que parte de la obra y como se realiza en los márgenes de la carretera, además de las distancias del edificio principal a la misma. A veces un vigilante de carreteras puede anticipar estos requerimientos en el mismo solar.

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Otras leyes que pueden condicionar la tramitación son las que protegen los dominios de cauces y ríos, un arroyo que pretendan insignificante puede obligar a tramitar un proyecto en las confederaciones hidrográficas. En casos de orillas más deprimidas que las opuestas pueden impedir cualquier construcción en buena parte del solar. Podemos encontrarnos con un solar no edificable por esta cuestión, por mucho que la parcela este en la normativa municipal como urbano directo,  así que mucho cuidado. De nuevo una consulta a un técnico o concertar cita sobre el terreno con un vigilante de la confederación puede disipar dudas. En el mejor de los casos puede tocarnos tramitar por una nueva administración con competencia en aguas el proyecto en algunos casos con tramites bastante prolongados en el tiempo.

Las legislaciones autonómicas pueden limitar el uso de ciertas zonas por criterios medioambientales, o distintos tipos de protección de paisaje o área arqueológica, también habrá que descartar estas limitaciones y prohibiciones. Cuidado con los ejemplares singulares de árbol de gran porte porque estarán protegidos. Otras administraciones que pueden influir en la tramitación son las de seguridad aeronáutica en la proximidad de aeropuertos y sus zonas de aproximación.

Otros condicionantes pueden ser la existencia de redes urbanas próximas, los requisitos de urbanización, muchas parcelas tienen que ceder parte de su frente u otros viales y dejarlos urbanizados como condición de obtención de licencia de obra para la casa. Esto irá reflejado en el proyecto y habrá que dejarlo claro con la constructora. A veces los ayuntamientos exigen acometidas de saneamiento a distancias importantes con el sobrecoste que supone para el solicitante de la licencia.

Si hay un tendido eléctrico aéreo de alta o media tensión en la parcela también va a obligarnos a dejar una distancia que nos pueden facilitar de la compañía eléctrica solicitando presupuesto de enganche para el proyecto. Naturalmente esto hay que saberlo con anterioridad a la compra del terreno.

Pueden darse casos de que varios de los anteriores factores dejen un espacio residual libre ínfimo y por tanto un solar no edificable más que para una caseta de perro, cuidado si en linderos distintos aparecen cauces, tendidos o carreteras.


CARACTERÍSTICAS DEL SOLAR

Después de los condicionantes legales no son tampoco desdeñables los que influyen en el disfrute de la vivienda. Hay que tener en cuenta la existencia de focos de ruido próximos (vías, industrias, tráfico aéreo, recintos deportivos..) Y otro tipo de molestias, olores, vientos excesivos, orientación general del terreno y su soleamiento. Si estamos en una ladera pronunciada que da a Norte podemos olvidarnos del sol la mayor parte del día.

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Los árboles deben estar bien situados para que no afecten al soleamiento de la casa, no excesivamente próximos para que sus raíces no afecten a la construcción ni la caída de ramas a la cubierta. Es recomendable que cierren los vientos más frecuentes.

A veces también existe la sorpresa de una instalación urbana que cruza por la parcela, exigiendo el ayuntamiento su desvío a cuenta del propietario.

Otra característica importante es la topografía del terreno en cuanto a si va a encarecer la obra o cambiar nuestra idea de casa, también estaría bien tener indicios de la resistencia del terreno. Si es muy mala nos enfrentamos a una cimentación más cara, necesitando más hormigón en proporción para asentar la misma construcción. Teniendo en algunos casos que acudir a losa de cimentación. En otros muy singulares y muy desfavorables incluso sistemas de pilotaje muy caros (muy raramente en viviendas unifamiliares, tiene que darse un riesgo de asiento diferencial muy notable)  Hablando con vecinos del entorno podremos saber si los cimientos de sus casas tuvieron que ser losas, si la parcela fue rellenada en algún momento o si se han realizado vertidos de algún tipo en la misma. Los rellenos son mala superficie para base de cimentación.

Si sale roca igual podemos ir renunciando a ese sótano que nos hacía tanta ilusión a no ser que queramos gastar un dineral en picar. Eso si, lo que edifiquemos en planta baja y siguientes tendrá un estrato resistente muy favorable para asentar la cimentación.  Lo que no sea visible puede preguntarse a vecinos de la zona.

Mucho cuidado con laderas muy pronunciadas y el posible riesgo de deslizamiento, los profesionales que realizan el estudio geotécnico podrían advertir de forma general de que zonas pueden tener este riesgo bajo su experiencia para no vernos con un problemón irresoluble.

Se puede valorar que cargas de urbanización va a tener la parcela, si nos toca urbanizar y como, es decir bordillos, aceras, asfalto de calzada. Si obligan a urbanizar una banda de cesión para vial público muy  ancha por muchos metros de longitud es un sobrecoste sin cuya ejecución no nos darán la primera ocupación de la vivienda. Además si tenemos que añadir farolas, zona de contenedores, aparcamiento, etc... Por enésima vez y no me canso de repetirlo contratar sobre medición de proyecto completo incluida la urbanización, o ya podemos ir preparando ampliación de hipoteca.

La intermediación puede ser una labor que aporta realmente valor cuando tenemos comisiones transparentes con conocimiento del propietario actual, y cuando se nos dice la verdad y toda la verdad. Aunque tengamos una fe infinita en la bondad innata del ser humano es conveniente que tengamos en cuenta que hay personas que elaboran contratos con responsabilidad y conciencia, y otros a los que sólo les importa que no les pillen legalmente, aunque de forma consciente hagan cosas que bordean la estafa. Ojo avizor y asesoramiento legal, todo el mundo tiene derecho a examinar un contrato con un abogado.

Una vez descartados todos los condicionantes posibles hay que comprobar las cargas posibles del terreno mediante solicitud de nota simple en el registro y previamente a la firma de escrituras. Si tiene que ceder servidumbres de paso a parcelas posteriores(ojo). Podría condicionarnos nuestra idea inicial. O si somos nosotros los que accedemos por servidumbre y que consecuencias tiene urbanísticamente.