COMENZANDO EL PROYECTO DE UNA VIVIENDA

COMO INICIAR LA REDACCIÓN DE UN PROYECTO:

Errores más frecuentes:

-Mala elección en la jerarquía de importancia de los condicionantes. Por ejemplo: preponderar la forma de una escalera muy extendida y mal situada frente a la distribución correcta de una vivienda ajustada en m2. O partir de la forma de una fachada sin considerar que estancias cierra y de qué manera. Hay que procurar dejar para el final el detalle, yendo a lo más significativo primero.

-Centrarse en la planta sin contrastarla con volúmenes generales, forma de parcela, sección del edificio e inclinación del terreno.

-Obviar parámetros urbanísticos imprescindibles, edificabilidad, ocupación, alturas, distancias.

-No tener en cuenta una restricción forzosa, zona inundable, distancias a tendido eléctrico aéreo, servidumbres de paso.

-Partir de una estética incompatible con la normativa aplicable, cubiertas (forma e inclinación), ritmo y forma de huecos.

-Distribución ineficaz o no habitable. Molestias evitables por mezcla de usos de día y noche. Relaciones no admisibles entre estancias (baño-cocina, baño-salón). Alturas insuficientes.

-No desarrollar simultáneamente distintas plantas del edificio.

-Estimar superficies sin tener en cuenta espacios menores o servidores, pasillos y escaleras, máquinas, caldera, despensas, trastero.

-Estancias de forma y proporciones inadecuadas al uso o condicionadas por circulaciones perimetrales que lo limitan en exceso.

-Vivienda mal orientada.

-Influencia del clima del lugar en el diseño, proporción huecos-fachada, protección de los huecos.

-Exceso de distribución, pasillos, recorridos tortuosos.

Photo by Aida Sadzak  https://www.lifeofpix.com/photographers/aida-sadzak/

MÉTODO DE PROYECTO.

Son errores que si bien son subsanables pueden implicar pérdida de tiempo, al depender de un prejuicio sin evolución satisfactoria que a veces cuesta desechar. Por eso, aunque puede estar bien acudir al proyectista con un croquis lo recomendable es ir dispuesto a cambiar el enfoque de la idea. Al menos contemplar alternativas que pueden resultar más beneficiosas.

Todo lo anterior parece poco compatible con que intenten colocarnos un “proyecto paracaidista”, una vivienda que por una simple cuestión de imagen no reflexionada no responde a ninguna o muy pocas de las cuestiones planteadas.

Por eso deberíamos poner en duda que nos ofrezcan sin más un volumen y plantas aterrizadas desde el limbo de la indeterminación.

Peor todavía son esas bromas consistentes en considerar un edificio como una especie de caparazón vacío. Primero nos pretenden colocar la envolvente para embutir después la distribución a calzador. La arquitectura es algo más serio que la foto desde una esquina, dudo que comprásemos un vehículo sin que nos hayan diseñado el interior. O que ni siquiera hayan comprobado que el número de pasajeros, la carga de equipaje o la posición de los usuarios que solicitamos es la óptima para el tipo de vehículo. Ni un deportivo de dos plazas es un monovolumen para siete personas ni da como resultado las mismas alturas, aerodinámica, centro de gravedad, motor, etc. No se puede desligar forma y uso. 

El exterior de una mansión de 500 m2 no es "personalizable" a una vivienda de 120 m2, porque ni la relación altura con longitud de fachada por ejemplo tendrá nada que ver, ni la proporción de los huecos, ni la presencia de las carpinterías. Igual que el diseño de una camioneta es distinto al de de una berlina. Los edificios bien proyectados evidencian su interior al exterior. La cuestión es independiente del uso de una arquitectura más o menos moderna, aunque la abstracción puede dar pie a la pérdida de la percepción de escala del edificio, salvo en espacios singulares como salones, donde se puede llegar a una doble altura libre, existen unas alturas razonables de las estancias que al final sirven de referencia para obtener la escala de un edificio residencial.

Por mucho que nos lo intenten vender, un bungalow de treinta metros cuadrados no es un palacio renacentista, y si intentamos disfrazarlo así, el resultado va a ser forzado.

Photo by Blake Verdoorn https://www.lifeofpix.com/photographers/blakeverdoorn/

LAS ALTERNATIVAS SI, SIEMPRE QUE SEAN MEJORES.

El diseño de interior y exterior es simultáneo, por eso proyectarse una casa es más complejo que elegir y comprar una camisa. Y como comentábamos en la entrada anterior cuanto más limpio sea el punto de partida más rápido y mejor llegará una solución óptima. Es decir todos los factores esenciales deben ser considerados al tiempo y desde el comienzo.

No hay nada más personal que el hecho de que proyecten nuestra casa desde el inicio basándose en las circunstancias fundamentales y nuestras necesidades, si nos decidimos a construir nuestra propia casa ¿porqué renunciar al privilegio que conlleva? Si no se tiene en cuenta algo fundamental en la redacción del proyecto lo más probable es que se le dé una solución posterior poco coherente con el resto, mediocre o inadecuada.

¿Si por el mismo precio o menos un profesional nos ofrece un resultado a nuestra medida para que dejarnos liar por una imagen que pueda dejar escapar nuestras principales aspiraciones?

Voy a poner un ejemplo, me recomiendan un tipo de vivienda acristalada a dos fachadas opuestas con una infografía muy mona. Me dicen que es óptima para mí porque puede situar el acristalamiento al sur en el acceso y el otro al Norte, donde hay una vista privilegiada de la montaña del lugar.

El problema es que el acristalamiento masivo al Norte va a hacer mi vivienda muy ineficaz energéticamente, cuando con un diseño específico, personal que no “personalizado”, no tendría que renunciar a esas vistas con unas ventanas de la forma y en las posiciones adecuadas. Por ejemplo, una ventana panorámica en lugar de acristalamiento de suelo a techo. Naturalmente todo esto con el lapicero en la mano y viendo las alternativas en el momento.

Algo importante también es el control de lo que podemos gastar, quizás esa piscina que tanto nos ilusionaba hay que dejarla para más adelante para hacer las cosas bien en la vivienda. Puede que el movimiento de tierras pretendido no sólo no sea económicamente viable sino que va contra la normativa vigente. Es probable que eso que va a llevar tantos metros lineales de construcción como por ejemplo el vallado de una finca grande sea mejor hacerlo con una solución sencilla y barata, y dejar la propuesta más cara a los laterales del acceso peatonal y rodado. En los acabados de las zonas menos nobles, garajes, trasteros, lavaderos, etc. Podemos ser menos exigentes.

Quizás hemos pedido un acristalamiento de aislamiento acústico singular, pero podría bastarnos en los dormitorios.

Es recomendable que todo sea lo más parecido a lo que se va edificar, pero puede pedirse al arquitecto que consienta algunas modificaciones no substanciales por los motivos anteriores para que no nos endosen segundas facturas por modificaciones de proyecto. Siempre que sean controladas y no fundamentales, por ejemplo no es recomendable cambiar la estructura de un edificio cuando se está cimentando pero no pasa nada por modificar una acera de trazado o de acabado.

Una buena arquitectura no es necesariamente el uso de aplacados caros, mármoles y aceros inoxidables. Se puede hacer un buen edificio con materiales humildes, tan bueno o mejor que uno mal diseñado con acabados de lujo. Muchos de los ejemplos más notables de la historia reciente de la arquitectura basan precisamente su atractivo en la superación de esta premisa simplista. Incluso existen muchas corrientes de arquitectura contemporánea que acuden a técnicas tradicionales muy baratas para dar una alternativa experimental, experimental desde nuestra convención, pero muy utilizadas durante cientos de años.

La vuelta a las propuestas de construcción con tierra, adobe o tapial, la vuelta a la madera o a la cerámica más sencilla busca aunar condiciones térmicas favorables con sostenibilidad. Otro de los caballos de batalla de la nueva arquitectura.

En definitiva, para que el edificio responda a los requisitos legales, de la parcela y entorno y las necesidades del cliente deben considerarse de forma simultánea todos los condicionantes fundamentales. “No empecemos la casa por el tejado”

UN EJEMPLO MUY GRÁFICO

UNA OPERACIÓN SENCILLA

Pongamos un caso extremo pero que a veces puede leerse en prensa.  Unos “visionarios” que no respetan ni la seguridad de sus clientes, ni su propia actividad, ni el producto que dicen superior a otros les ofrecen una operación. Una intervención que requiere anestesia total, y por tanto bastante seria y sin embargo muy barata, un veinte o treinta por ciento menos que en las clínicas más asequibles.  Hemos decidido dar un pequeño retoque a nuestra nariz para sentirnos más cómodos o a causa de un pequeño accidente y pensamos que vamos a hacerlo por un precio muy interesante.

Le venden modelos de narices en un catálogo, así como si fuese un supermercado, una “Julio Iglesias” para los más clásicos, una “Paco Rabal” para los más atrevidos y de carácter más recio, o una “imperial” réplica de los bustos de Julio César. Estas “sugerencias” son para aquellas personas que ahorren tiempo a la empresa eligiendo un modelo sin que le asesoren.

A otros clientes que dudan del sistema les comentan que personalizan los modelos, sin que uno sepa muy bien qué demonios es personalizar una nariz donde debiera decir un estudio completo e individualizado del rostro y como mejoraría con la intervención; como en cualquier otro caso y profesional. Es decir, empezar desde cero todo el proceso como lo haría cualquier cirujano plástico.

No le dirán como queda el resultado sobre su propia cara, si el retoque es apropiado para un rostro alargado o redondeado, grande o pequeño, con los rasgos y distancias más proporcionadas o menos. Es decir, le niegan lo que hace todo cirujano plástico para que sus resultados sean óptimos. La empresa recoge una firma de contrato sin que un doctor dedique una sola sesión a estudiar con los clientes el resultado, empezamos mal.

Cuando pide que le presenten a clientes satisfechos con sus nuevas narices o sus cuerpos esbeltos, no le presentan ni a uno, sólo a personas “muy satisfechas” con las promesas, la publicidad del montaje y la simpatía del comercial, todos con el único detallito que siguen aún en la lista de espera.

Se personan en uno de los supuestos quirófanos sin avisar, ven un sitio sucio, mal iluminado, inseguro, comienza a sentir un ligero malestar general.

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Cuando piden que le presenten al doctor dicen que de momento no hace falta, que un cuñado suyo que dibuja caricaturas nos va a ayudar con los comienzos echando unas rayas sobre nuestras fotografías para ver alternativas con el perfil y frente de la nariz. Que sabe mucho y es casi lo mismo que un cirujano de estética, que los médicos tampoco saben tanto de lo suyo y que se lo tienen muy creído.

Además, este chico tan majo nos va a dejar que preparemos lo que nos de la gana, si queremos una napia microbiana u otra de proa de trasatlántico allá nosotros. Este cuñado tan gracioso nos dice que para que más reuniones, que “pa adelante” y que el tiempo es oro. Por mucho que nos empeñamos en reunirnos con el doctor, insiste en pillarnos previamente con la firma de un contrato excesivamente breve para estos casos y lleno de vaguedades.  Nos exige un anticipo importante que nos disuada de romperlo. Seguramente han añadido otra claúsula para blindarse su permanencia con nosotros todo el proceso.

Las analíticas obligadas previamente a cualquier operación no son necesarias porque tenemos una pinta estupenda, salta a la vista.

No se le ocurra investigar sobre la licencia de la “clínica” para la actividad, tampoco sobre el pasado de los responsables de la empresa y su historial de aperturas y cierres y cambios de nombre. Acerca de su formación y nivel cultural mejor no descubramos el velo, si no saben distinguir un bisturí de un sacacorchos no es para tanto igual son buenos gestores.

Cuidado con pedir información en su entorno inmediato, hoy operan en Segovia y mañana en La Coruña, todo es posible.

El mismo día de la operación les presentan al cirujano, un recién titulado sin experiencia que les confirma que su nariz es la primera de su carrera profesional. Cuando le observan que si no sería conveniente que comenzase junto a un veterano. Lo niega, no es para tanto, no se trata de un transplante de corazón. Si se queja de que no se ha presentado el anestesista, le comentarán que no hace falta, que se turnan en las intervenciones. Cuando es conducido al “quirófano” con la ligera sospecha de que se ha equivocado comienzan a pasarle varias facturas de sobrecostes como el concepto de alquiler de quirófano y estancia hospitalaria.

De nada le advirtieron, porque estos honrados ciudadanos piensan que debían haberse informado por su cuenta y que el mundo es de los listos y los más fuertes.

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RIESGOS DE CAER EN LA TELARAÑA

Voy a dejar la segunda parte de la historia a su imaginación. Esta situación parece grotesca y lo es, pero trasladada a ciertos casos que se mueven en el sector de la construcción puede parecerse como dos gotas de agua.

Donde decíamos nariz es vivienda. Donde decíamos forma, proporciones y tamaño de nuestra cara decimos forma del solar, clima del lugar, normativas varias, acceso y orientaciones, nuestro programa de habitaciones y necesidades, inclinación del terreno y un sinfín de circunstancias que hemos ido comentando en entradas precedentes.

Si ofrecen un tipo de vivienda y para adaptarlo al lugar y demás factores descritos hay que cambiarle orientaciones; huecos principales y su forma y orientación para no morirnos de frío porque la casa no es para Sevilla sino para Soria; la cubierta plana a inclinada porque lo exige la normativa municipal; la planta de forma rectangular a forma de L para poder orientar bien el garaje al acceso y nos quepan todas las habitaciones; un semisótano en lugar de sótano porque el terreno es muy inclinado. Acabamos viendo que lo del tipo de partida no es más que un gancho publicitario, porque partiendo de cero habríamos ganado tiempo y seguramente proyectado una vivienda aún más adaptada a nuestras necesidades y a su entorno. Sólo hemos obtenido un prejuicio de poca utilidad que entorpece más que ayuda.

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Si el cirujano es el arquitecto o el anestesista el arquitecto técnico, vamos cerrando más estrechamente la comparación. El primero es necesario desde que trazamos las primeras líneas, aconsejable desde antes de la misma compra de un terreno. Los dos son necesarios en el control de la obra en visitas frecuentes, no son figuras burocráticas, sino esenciales en la vigilancia de la corrección de todo.

En cuanto al quirófano, es la obra, porque de la limpieza, el orden, la seguridad y la corrección de las zonas de acopios dependen la vida de los operarios y la propia calidad de lo construido.

Podemos pensar que la comparación es excesiva porque en la hipótesis de la cirugía se trata de la vida y salud de una persona. No nos damos cuenta hasta qué punto está en riesgo nuestra salud psicológica si una vez que determinamos que nuestro límite financiero está seguro en 170000 € no dejan de llegarnos aumentos maliciosos por la vía del sobreprecio exagerado a conveniencia, el exceso de medición o la falta de aviso previo que nos van incrementando la suma de lo imprevisto a 40.000€, 60.000€ o más. Así que además de jugarnos la salud estamos poniendo en riesgo muchos años de trabajo y ahorro.

Cuando descubran que se han garantizado depresión seria para unos cuantos años y no casa será tarde. Y esta comparación parecerá hasta comedida.

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Hay empresas de prefabricación que ofrecen edificios modulares, es una opción porque pueden dar soluciones versátiles a distintas situaciones, en este caso tiene sentido que veamos propuestas de combinaciones de los módulos a modo de ejemplo. Siempre que nos avisen que en una obra terminada pueden surgir muchos gastos añadidos y que hay que estudiar la urbanización y su coste, o que podemos pedir presupuestos a otros para esos trabajos. Tendrán que explicarnos que sobrecostes habría caso de encontrarnos con un mal terreno para cimentar. Nos habrán permitido conocer con bastante precisión que vamos a gastar o cuanto menos en márgenes controlables.

Luego otras que no prefabrican quizás muestran su capacidad de proyectar con mejor o peor fortuna presentando infografías y tipos de vivienda. Pero una empresa con un mínimo de honradez en sus comportamientos preferirá firmar el contrato definitivo una vez obtenida la licencia de obras del ayuntamiento, o como mucho hasta ese momento contratar sólo la gestión del proyecto a modo de un Project manager sin encadenar al cliente en las restantes fases hasta que no sepamos que urbanización se exige a la vivienda, que cimentación conlleva, que movimientos de tierras y el resto de gastos importantes que son condiciones de licencia.

Lo exigible es que nos presupuesten todo con detalle y según mediciones de proyecto antes de firmar el contrato de obra con precios para cada partida: enchufes, m3 hormigón de zapatas, m2 de solera para aceras, acometida alejada 50 m, m3 de losa de cimentación, m lineal de valla perimetral de 1.50 m y zapata corrida inferior, unidad de farola colocada e instalada según modelo exigido por el ayuntamiento, etc.

Esto además puede evitarnos engaños manifiestos, si alguien nos dice que nos instala domótica de la manera anterior tendrá que definir si hay apertura automatizada de persianas y en qué número, si hay control de seguridad y de que tipo, o programación de calefacción a distancia por ejemplo. Si a toro pasado nos cuentan que la domótica es "poner otro tubo" paralelo a la instalación eléctrica igual o nos están tomando el pelo, o nos han ayudado a equivocarnos.

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No tendremos vivienda hasta que el ayuntamiento considere que se han cumplido todas las condiciones de licencia, nuestra casa deberá respetar todas las exigencias de proyecto sin prescindir de ninguna de las instalaciones necesarias. Para tener el fin de obra es necesario que se hayan seguido las especificaciones del proyecto. No podemos quedarnos a un 70 u 80% realmente ejecutado de la obra respecto al total real y que nos digan que ya la han finalizado. No debería ocurrir que descubramos que las alternativas son que se vayan con el 100% de lo que iban a cobrar ya en sus carteras y nuestra casa a falta de un 20% de obra para obtener la primera ocupación.  La otra alternativa es que tengamos que pagar el rescate que nos impongan para liberar nuestra casa de su secuestro, porque igual tienen a una persona "de paseo" por la obra para justificar que no ha sido abandonada.

La primera alternativa mala, porque tendremos una obra parada, una hipoteca insuficiente con plazos cumplidos, y un gasto añadido que va a empeorar nuestra situación económica. La segunda alternativa peor, porque estamos en manos de unos individuos en los que no se puede confiar y que es probable que nos sigan pidiendo “propinas” en función de sus necesidades globales, que no de nuestra obra.

Como he matizado en otras entradas el precio contradictorio y el sobrecoste en una obra no siempre es una maniobra engañosa. Siempre que el coste sea proporcionado; la medición sea presentada de forma detallada y correcta y sea revisada por los técnicos; el beneficio industrial sobre precio de contrata razonable y sea avisado previamente a la propiedad la inminente construcción de esa partida aumentada para que tenga posibilidades de contrastar alternativas con los técnicos, que no se lleve a cabo hasta que el cliente de su conformidad. Como también hemos resaltado, contratar con precios por partida sobre medición de proyecto y tener en cláusula de contrato como referencia una base de precios de la comunidad autónoma para imprevistos es algo necesario.

Es difícil que en toda una obra no nos presenten sobrecostes justificados en torno a 2000 €, siempre avisando antes de ejecución para que pueda renunciarse a los mismos si es posible o consultar alternativas. Pero 2000 € no son 30 000 € pasados en distintas partidas o la misma.

Tampoco se pueden vincular todas esas conductas sistemáticamente a una empresa que ofrezca ese tipo de gancho publicitario de tipologías de vivienda en infografías, la descripción trata de aunar todas las prácticas contra los derechos de los clientes que pueden darse en el sector. Si bien considero criticable hacer creer a alguien que tener el proyecto de su vivienda es tan sencillo como elegir con el dedo un modelo y pretender que es lo que va a convenirle, una cosa es advertir de esta manipulación censurable bajo mi punto de vista ,aunque quizás esto sea opinable, y otra cosa es una rutina planificada para imponer arbitrariedades y antojos a un cliente indefenso con conductas que están más cerca del fraude que de la actividad empresarial.

Cuando compramos vivienda sobre plano en una promoción de viviendas, sean cincuenta o cien. El precio es realmente cerrado porque el promotor ya ha realizado su balance de gastos: compra de solar, impuestos, trabajos previos de ingeniería, proyectos, tramitaciones y licencias, y el coste de obra está estudiado al centímetro incluyendo los costes de urbanización y modificación de instalaciones urbanas. El promotor en función del mercado valora el beneficio que puede obtener dando un valor de venta a cada vivienda por m2 con modificadores en función de orientaciones, metros cuadrados de parcela, habitaciones, etc...

Cuando un gestor de construcción de nuestra vivienda unifamiliar pretende lo mismo, es decir que firmemos contrato de obra sin saber que nos va a exigir el ayuntamiento como condiciones de licencia; cual es la resistencia del terreno y profundidad de estrato resistente; si el saneamiento hay que llevarlo a través de tres parcelas privadas cruzando medio monte; si hay que soterrar tendidos, variar tuberías de abastecimiento; si no nos valoran que habrá que llegar a nuestra casa mediante aceras y dar la vuelta a la misma con ellas; si nos valoran un garaje en sótano y luego no nos han valorado la rampa de acceso, el portón de vehículos o el cierre de parcela, si no tienen en cuenta que la cesión exterior de urbanización obliga a retirar mucha tierra y levantar un muro de contención de hormigón armado de muchos metros lineales. Si omiten todo esto o estamos ante una empresa que comienza con nosotros o ante unos personajes de mucho cuidado.

Como les hemos dicho que sólo podemos gastar X, todo lo que sobrepase ese valor va a ser casualmente olvidado, no nos vayamos a escapar. Pero no tengamos duda que lo irán recordando en cuanto comience la obra, hayamos firmado, y pagado los primeros conceptos de contrato.

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RECOMENDACIONES PARA EVITAR O MINIMIZAR PROBLEMAS

Es difícil prever todo porque hay personas acostumbradas a ocultar su lado oscuro. Pero hay cautelas que pueden acotar o minimizar los riesgos incluso con ese tipo de individuos:

-Aunque nos los ofrezcan vinculados a la misma, mejor técnicos externos a la empresa. Mejor los dos, tanto el arquitecto como el arquitecto técnico. Si la empresa abunda en abusos hacia el cliente podrán controlar la situación. Si tienen relación con la constructora y no permiten o dificultan a la misma sus engaños, no permanecerán hasta el final de la obra si continúa la constructora en la misma. Por tanto, mejor el proyecto desarrollado también por un arquitecto ajeno a la empresa. Si alguien les dice que va en contra de su sistema póngales claro que en esto como en todo, o es como ustedes proponen o el contrato no se firma. Hay más empresas. 

-No permitan que nadie sin la titulación necesaria desempeñe tareas que no le corresponden, como poco nos harán perder el tiempo y firmar un contrato mal referido y en los peores casos pueden inducir a errores de bulto o viciar de partida el desarrollo de un proyecto. Debemos ser atendidos desde el primer minuto por el arquitecto.

-El contrato de obra sólo se firma tras obtención de licencia de obra municipal, para poder referir al proyecto y la licencia el contrato mismo, y que el precio total contratado esté vinculado a la medición del proyecto con los precios detallados por parte de la constructora. Es fundamental que el contrato y todas las cláusulas que nos propongan y las que podamos añadir nosotros sean revisados por nuestro abogado siempre poniéndonos en lo peor. Cuando se contrata por tanto dinero la desconfianza debe ser una obligación preventiva.

-Para precios no contemplados en la medición de proyecto y por tanto el contrato puede fijarse una base de precios de la comunidad autónoma como referencia para partidas y trabajos no previstos.

-Exijamos que toda modificación de presupuesto de contrato y por tanto de la medición de proyecto nos sea descrita detalladamente y por escrito antes de su ejecución, y que no se llevan a cabo los trabajos relativos a la misma hasta no tener nuestro consentimiento. Si no se hace así debe quedar claro en contrato que no será abonada por el cliente. Es decir, todo sobrecoste debe avisársenos antes y quedar a la espera de nuestra decisión.

LA BELLEZA PUEDE ESTAR EN EL INTERIOR

LA BELLEZA PUEDE ESTAR EN EL INTERIOR. VISIÓN CRÍTICA DE INTERIORISMO Y MERCADO

Esta entrada va a ser atípica respecto a las restantes del blog, un paréntesis, aquí la palabra valor, coste o precio intentaré que quede excluida para reflexionar un poco sobre el interiorismo tal y como se concibe hoy día desde un punto de vista más artístico que técnico. Más crítico que complaciente.

Existe una obsesión transmitida por los medios, tanto los que viven de forma especializada como los que publicitan mobiliario, complementos, elementos decorativos o materiales en marcarnos a fuego la necesidad de consumir tendencia. A imitación de la moda en el vestir se nos intenta conducir a una presunta caducidad de las soluciones que adoptamos en la humanización de nuestra vivienda. 

Modificar los espacios interiores de una vivienda vacía con colores, texturas, ritmos, dibujos, luz y sombra, pesos y liviandades es reflejar nuestro propio carácter y visión del mundo en nuestro entorno, y tener refugio en esa identificación frente a la inseguridad y agresividad del exterior.

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El mismo hecho de entrar en un gran espacio habla mucho de la personalidad y estado de ánimo de una persona: están los que caminan despacio  junto a las paredes perimetrales, los que decididamente van en línea recta por el centro de la sala para tomar una posición central y dominar las simetrías o los que van zigzagueando impulsivamente buscando continuamente nuevas visiones complejas e irrepetibles. 

Parece poco personal que tengamos que adoptar un mismo patrón si somos una joven pianista que viaja permanentemente por el mundo y adora las grandes ciudades; unos informáticos y padres de familia numerosa que adoran los paisajes de montaña, o un escritor que no puede ni quiere vivir sin sus libros y recuerdos de sus amigos y lectores. No tenemos que pasar por el aro de tragarnos todos los días nuestras fobias a ciertos colores, o que el lugar donde pasamos media vida nos de más frío que calor.

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La forma en que adaptamos nuestro hábitat dice mucho del modo en que vivimos, nos relacionamos y seducimos; cuales son nuestras pasiones y que le pedimos a nuestro entorno inmediato: serenidad o intensidad, sosiego o actividad; en fin que podemos plantearnos todas las dualidades del mundo para reflejarnos. Todo esto parece bastante opuesto a que tengamos que reconsiderar cada poco tiempo nuestras estancias para seguir un juego de contrastes y geometrías que alguien nos ha dicho que son tendencia, porque decir que son moda no vende ya tanto.

Las casas son para disfrutarlas, igual que el placer de leer es algo infinitamente más gratificante que alardear de erudición, vivir tu vivienda es más importante que tener un museo inerte que mostrar a las visitas de fin de semana. Luego puedes tener cierto orgullo de "como vives" igual que de otros logros personales o sugerir a los demás tus soluciones para habitar igual que puedes dar consejos de otro tipo. Por eso la funcionalidad, la comodidad, la temperatura y humedad precisas, la iluminación adecuada a cada lugar y uso, el espacio libre acorde para habitar, la proporción entre vacíos y llenos, y la posibilidad de disfrute diario no deberían ser sacrificados por la trampa del mausoleo sagrado, el decorado intocable detrás de un escaparate.

Pongamos que alguien llega a nuestra casa y nos dice que la tendencia es el contraste rotundo entre negros y blancos con la irrupción de tonos vivos en paredes de fondo, y que tenemos que introducir patrones de bandas de negro contra blanco, chaise longue absolutamente desproporcionado para las dimensiones del salón y que su catálogo es muy cerrado por coherencia con el estilo.

Al día siguiente otra persona nos recalca que la tendencia a seguir es el lacado y pintado en blanco omnipresente en todos los elementos: paredes, suelos y techos, mobiliario y cerámicas o elementos escultóricos, y con un poco de suerte se puede dar un contrapunto en azul con un par de cojines y las cortinas.

Ninguno de los profesionales nos ha escuchado decir más que buenos días, no saben de nuestros gustos y preferencias, como ocupamos la casa, como entra la luz del sol y se orientan las fachadas, donde leemos, escuchamos música o dibujamos caligrafía japonesa, que vamos a conservar dos lienzos pintados al óleo en un lugar importante, que odiamos el color berenjena y adoramos el siena. Hemos comprado un espejo que no es tal, no veremos nuestro reflejo en él, sólo una clonación ni siquiera a medida de nuestros espacios de una foto de revista.

Eso que necesitamos tanto que nos digan, lo que se lleva o lo que no, no lo necesitaron los autores y clientes de obras de casi cien años que hoy darían cualquier cosa por firmar nuestros arquitectos e interioristas contemporáneos. No me refiero al juego de lo "retro", el rescate a modo de caricatura de una década al servicio en el fondo del mismo artificio de las industrias de la decoración. Me refiero a que la adecuación, la armonía, el juego compositivo brillante, la capacidad de la iluminación para crear entorno, la subordinación jerárquica de todos los músicos de la orquesta para hacer sonar la música sin desafinar no tienen caducidad.

Lo que necesitamos es que los profesionales nos ayuden con un método, no con un resultado preconcebido; con un viaje y no con un destino cierto; con un diálogo y no con un monólogo disfrazado de firma. Es posible que nos deslumbre el estilo de un autor, pero en la medida que dedique su actividad a copiarse a sí mismo nos estará fallando. Es un equilibrio difícil, pero debe serlo: el cruce de dos caminos, uno el profesional: experiencia, conocimientos y talento,  y no menos importante el camino del habitante de esa vivienda: con una biografía, vivencias, preferencias y "maneras de vivir" y toda una vida para disfrutar o padecer las decisiones de unos días.

Esto no quiere decir que no escuchemos al proyectista, sus consejos pueden ser muy valiosos. Puede resultar desalentador para ellos convertirse en meros recopiladores de un listado de objetos. Si buscamos a alguien con vocación artística para añadir unidad, armonía y creatividad a nuestras estancias no podemos después dejarlo todo en una sucesión exhaustiva de peticiones sin margen para su aportación. Un interiorista, un arquitecto o un pintor de murales artísticos no sólo trabajan por dinero, al menos no los que merece la pena contratar, sino por la pasión de volcar lo que saben y lo que les sugiere nuestra vivienda y nuestras personas en el proyecto y la reforma.

En cuanto al momento de cambiarlo todo, sólo debería depender de nuestro estado de ánimo. Si nos hemos cansado, si hay un terremoto en nuestra vida: hijos, trabajar en casa, nueva ocupación, nueva pareja o un dinero caído del cielo. Pero mientras encajemos como un guante en ese rincón, yo no me dejaría llevar por cantos de sirena o aficionados a la decoración. Mucho menos vernos en la obligación de cambiar de casa como de vestuario.

Esto no es una llamada a la mezcla anárquica sin criterio, simplemente que nos demos la oportunidad de crear un espacio único de verdad y no como falsa etiqueta comercial, materia de lo que está en nosotros aunque no se ve y marco acogedor y protector de nuestros mejores momentos. El hogar, el lugar del fuego, calor y seguridad, satisfacción y paz.

REFORMA DE UNA VIVIENDA

COMPRAR PARA REFORMAR

Hay dos motivos fundamentales para la compra de vivienda para reformar, si queremos vivir en una zona céntrica, es muy probable que los precios más accesibles sean los de viviendas de bastante antigüedad y de entre estos los más baratos los de pisos sin reformas recientes. Y si queremos obtener una revalorización más acusada de la vivienda en menos tiempo.

2happy https://www.stockvault.net/user/profile/87395

Una vez descartados los problemas graves del edificio en su conjunto que vimos en la entrada del blog de compra de vivienda, podemos centrarnos en las posibilidades de la vivienda en sí.

La reforma que comporta demoler tabiques da un salto a obra mayor en lugar de menor en buena parte de los municipios. En otros si se van a modificar todas las instalaciones y acabados también se considera obra mayor. Esto tiene sus implicaciones en la tramitación y el coste añadido de encargar una dirección técnica de arquitecto técnico para la documentación de tramitación y la obra. Ese coste viene acompañado de una planificación, un asesoramiento y dirección de obra que nos evitará muchos errores y disgustos. Si la inversión va a alcanzar la tercera parte de lo que costaba hacer la obra nuevamente merece el esfuerzo. Hay técnicos que además de solucionar los problemas técnicos y burocráticos tienen una experiencia amplia en el interiorismo, y que podrán aportar su profesionalidad también a la estética y coherencia del resultado.

CUIDADO CON LA ESTRUCTURA

Si se considera que se afecta a la estructura de un edificio debe contarse con un arquitecto. En edificios muy antiguos esta frontera a menudo no está clara, porque la división entre muros de carga que forman parte de la estructura de sustento del edificio y otros tabiques que soportan parte residual de cargas verticales o arriostramientos horizontales. En ocasiones si bien no se produce un riesgo grave en la estabilidad del edificio si podemos causar desperfectos en plantas superiores por tabiques rotos, por tanto ante la duda siempre es mejor contar con los técnicos que eviten problemas graves.

Nunca deben retirarse o afectarse elementos de la estructura como vigas y pilares o columnas sin un técnico que autorice la operación.  Las consecuencias pueden ser fatales, siendo posible la pérdida de vidas humanas. El paso de conductos y otras instalaciones debe ser tal que evite la rotura de vigas y pilares, la ampliación de habitaciones puede retirar tabiques que no sean de carga pero nunca pilares y columnas.

Ante la aparición de grietas deberá darse aviso inmediato y urgente a la comunidad y a un técnico que valore el estado de la estructura y los pasos siguientes a seguir. La eliminación de elementos de estructura o su modificación puede suponer operaciones muy costosas y delicadas, por lo cual no es aconsejable efectuarlas en cualquier caso.

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LIMITACIONES DE LA DISTRIBUCIÓN DE LA VIVIENDA

Tendremos que analizar si la distribución del edificio es lo suficientemente compacta como para permitirnos la que buscamos. Una vivienda de forma muy alargada y rodeando patios puede limitarnos las posibilidades. Otra de planta de forma más regular y proporcionada nos dará más alternativas.

A veces no se tienen en cuenta otros condicionantes importantes, no podemos poner un baño donde no tenemos bajantes de saneamiento y posibilidades de ventilar. Existen bombas trituradoras para inodoros para salvar distancias a bajantes de saneamiento y la posibilidad de ventilaciones forzadas pero debemos ser conscientes de que añadirán ruido de funcionamiento y pueden tener un mantenimiento añadido.

Lo ideal para añadir un baño en una reforma es adosado al existente con los inodoros próximos cerca de la bajante caso de que no sea posible localizar otra bajante de aguas residuales.

Adaptación de eficiencia energética, el certificado de eficiencia energética aportado para la compraventa puede incorporar medidas correctoras que nos sirvan para añadir a nuestra reforma: la sustitución de carpinterías y acristalamientos, añadir aislamientos en cámaras mediante perforaciones de paramentos de fachada o mediante trasdosado interior puede ahorrarnos mucho en calefacción si el edificio es bastante antiguo. El cambio de caldera o instalación de calefacción.

En edificios de los años sesenta y setenta en consonancia con un modelo de familia más numerosa primaba la división en muchas habitaciones y el añadido de muchos pequeños espacios residuales como armarios empotrados menores, despensas, plancha, trasteros interiores. Generalmente el nuevo comprador prefiere grandes estancias, particularmente en la zona de día, más fluidez entre usos y menos compartimentación o cuanto menos sustitución de parte de la tabiquería por acristalamiento interior.

Esto conlleva una reforma profunda, dado que además de la demolición de parte de los tabiques, afectaremos a las instalaciones que eran soportadas por los mismos. No obstante podemos tener una vivienda adaptada a nuestras necesidades sin depender del trasporte para disfrutar de la ciudad. En grandes ciudades se está optando para la reforma para obtener vivienda difícil de encontrar, mediante subdivisión de otras o el cambio de uso de locales comerciales. Antes de cualquier compra hay que comprobar la viabilidad de la operación, tanto por si la ordenanza municipal aplicable al suelo lo autoriza, como si los estatutos de la comunidad y sus mecanismos de decisión lo dan de paso.

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FACHADAS

Para toda modificación que afecte a la fachada del edificio también podemos encontrar la oposición de la comunidad de vecinos. Además de necesitar licencia municipal al afectar a la estética de la fachada. Cerrar un balcón debe hacerse con estos permisos, una forma óptima sería proponer una actuación conjunta de todos los vecinos aportando una propuesta de modificación de fachada al ayuntamiento que facilite la autorización por no comportar una especie de anarquía de soluciones en cada piso.

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OTRAS LIMITACIONES TÉCNICAS IMPORTANTES

Es necesario e imprescindible no mezclar usos incompatibles de conductos de ventilación con chimeneas, a un sistema de shunt (sólo ventilación de baños)  nunca se pueden acometer calderas de calefacción o campanas de extracción de cocinas. La campana puede tener un tramo horizontal hasta el conducto vertical a cubierta.

Si la vivienda ha tenido problemas de condensaciones de humedad deberíamos adoptar medidas correctoras, la presencia de humedades de este tipo puede propiciar la proliferación de hongos que afectan a la salud de las personas pudiendo provocar síntomas de asma y alergias. Es conveniente tratar los puentes térmicos mediante aislamientos y barreras de vapor interiores. Si descubrimos humedades de localización más puntual o bien tenemos un problema de fuga de instalación de un vecino o de cubierta, terraza o patio. En este segundo caso como elementos comunes del edificio debe hacerse cargo de su reparación la comunidad de vecinos.

ESTIMACIÓN DE COSTES 

Reformar una vivienda y con que alcance es una decisión que hay que meditar, es importante controlar y prever el gasto que asumimos. Hacernos a la idea de que va a ser el coste de pintar y un poco más puede ser un autoengaño que nos lo haga pasar económicamente mal un tiempo prolongado.

Podemos estimar costes de más de 350€ por m2 si renovamos acabados e instalaciones y dependiendo de calidades entre160 y 180 euros por metro cuadrado si nos movemos entre calidades medias y altas reformando sólo acabados. Si tenemos calidades muy altas de elementos singulares el techo es difícil de fijar, el lujo puede tener precios astronómicos. Tampoco es lo mismo acometer la reforma de dos baños y un aseo, que de un baño o aseo. Reformar cocina o no.

Vamos a hacer estimaciones por ejemplo de coste de reforma de un baño:

Sólo las tuberías de abastecimiento de agua para un baño completo pueden ir desde los 500 € en polietileno reticulado hasta los 650 € en cobre. La red de saneamiento o evacuación de agua por baño puede rondar los 400 €. A esto hay que añadir las ayudas de albañilería, es decir la apertura de rozas para las instalaciones que puede ser superior a 5€ por metro lineal en apertura y tapado. Los sanitarios completos

Los sanitarios pueden ir desde los 700€ de baño completo con lavabo doble para gama básica hasta 900€ de gama media y más de 1200€ para gama alta.

Los suelos de un baño de 7m2, pueden variar mucho de coste, tanto por calidades como formatos, pero podemos tener un buen suelo de cerámica desde 350€.

También los alicatados de paredes pueden ser muy variables, desde 800€ para azulejos cerámicos de gama baja hasta 2000 € para gres de más calidad y formatos especiales.

En definitiva nos hemos movido en totales para reforma de un baño convencional entre 2700 € para calidades básicas hasta 4600€ en calidades altas. Luego habría que sumar si corresponde la modificación de la instalación eléctrica y emisor de calefacción.

Cuando en construcción se habla de precios, a no ser que se especifique que se trata de precios simples, estaremos sumando además del coste del elemento en sí, por ejemplo una bañera, también a su colocación y remates, es decir la mano de obra. Estas referencias son aproximaciones, el mercado es libre y con condicionantes distintos en la propia compra de materiales en cada zona geográfica, las características de cada empresa, es decir que no todo depende del margen de beneficios de la empresa de reformas.

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PROCESO, PASOS PREVIOS Y OBRA

Estos son los pasos que considero recomendables o necesarios:

-Anotar lista de lo que necesitamos y requerimos a la vivienda resultante de la intervención. Algún croquis no muy elaborado, número de habitaciones, listado de partidas de obra: demolición y construcción de tabiques, carpinterías exteriores e interiores, instalaciones (eléctrica, calefacción, climatización, fontanería y saneamiento...); para viviendas unifamiliares hay nuevos tipos de instalaciones que muchos propietarios consideran como aspiraciones centralizadas, conductos para ropa sucia, domótica de control de persianas iluminación o calefacción; acabados: materiales y calidades.

-Altamente recomendable contar con un técnico, obligado si hacemos una obra de importancia. Pedir presupuesto a tres y referencias a amigos que ya han reformado.

-Redacción del proyecto de reforma, control al máximo del alcance y costo de la reforma. Es recomendable cierta apertura a las propuestas del técnico; aunque la decisión salvo imposibilidades técnicas y normativas es nuestra, dejémonos sorprender, podríamos salir ganando con opciones no contempladas. Es importante transmitir al técnico que estilos nos hacen sentir cómodos, estarán dispuestos a escucharnos.

-Tramitación de permisos en ayuntamiento y pago de licencia y tasa.

-Reparto de proyecto completo, planos, memoria y mediciones con los precios eliminados (presupuesto ciego) a cuatro empresas. Exigir que pongan precios a todas las partidas de la medición de proyecto sin dejarse nada ni modificarlo, y que las sugerencias de modificación irán en anexo aparte. Advertir que no aceptaremos presupuestos a cifra global o de capítulos, es decir por ejemplo 2000 € de albañilería donde debería poner 100 de demolición de 5 m2 de tabique, 300 € de 6 m2 de tabiquería, etc...

-Selección de empresas, siempre mejor con referencias directas o si no es posible que nos pongan en contacto con clientes de obra terminada. Mucho cuidado con las empresas que se descuelgan más de un 20 o 30%, lo más probable es que comencemos mal y acabemos peor.

-Pedir a los técnicos visitas en distintas fases de la intervención y comentarles dudas en todo momento.

Tenemos que tener en cuenta que siendo importantes las decisiones en cuanto a la financiación de la obra caso de que requiramos hipoteca, o las calidades que podemos permitirnos, la selección de la empresa es la decisión crucial, si tenemos mala suerte o elegimos a ciegas. en la entrada https://construirmicasaconsejos.blogspot.com.es/2018/01/eleccion-de-la-constructora-la-decision.html describo las cautelas a la hora de seleccionar la empresa. Particularmente en reforma de vivienda donde tenemos más posibilidades de elección al poder contar con empresas de tamaño pequeño, es vital las referencias y la cercanía. En cuanto a las capacidades de la empresa, ejemplos de reformas similares en estilo y alcance con fotos y llamada a los propietarios son la mejor tarjeta de presentación. Mejor que webs, anuncios en prensa o que dediquen cantidades desmesuradas al autobombo.

Es recomendable ser altamente escéptico, y contemplar que aunque hay novedades interesantes en técnicas de construcción, en cambio en gestión, preparación y desarrollo de una obra el proceso siempre es el mismo. Tendremos que valorar si alteraciones "imaginativas" del orden normal de las cosas es en nuestro beneficio o en beneficio de una empresa que nos hace firmar un contrato casi a ciegas basado en la indefinición, la ambigüedad o directamente en el engaño. Porque ese proceso puede ser diferente en lo malo, si  los que debieran ser agentes independientes de control de la obra son presionados de forma interesada por los responsables de la gestora para modificaciones indebidas, o para certificaciones fraudulentas. O si los responsables se apoyan en elementos no contemplados de forma maliciosa para endosarnos sobrecostes en función del estado financiero de la empresa.

Afortunadamente hay empresarios  a quienes les gusta su actividad, que trabajan con responsabilidad y eficacia por unos márgenes de beneficio ajustados pero viables. Que prefieren contratar como es debido con tres clientes, que mal y con engaños con seis. No podemos caer en generalizaciones injustas, que es precisamente en lo que se basan algunos para justificarse. "Tengan cuidado ahí fuera".

COMPRAR VIVIENDA. MIRANDO CON LUPA.

LA DECISIÓN

Aunque en la primera entrada del blog ya valoraba la duda que se plantea a veces de si es mejor comprar terreno y edificarse una vivienda o si lo más favorable es comprar la casa acabada vamos a reconsiderar algunas de las recomendaciones.

Aunque la compra de vivienda no está exenta de riesgos, el proceso de edificarse una de nueva planta requiere fortaleza de ánimo, paciencia e inversión con límite más indefinido.

Como gancho publicitario y para captar clientes abunda el anuncio de precio cerrado llave en mano, pero en muchos de los casos lo que hay detrás es el cobro de cantidades adicionales no contempladas en concepto de modificaciones sobrevenidas no siempre por añadidos exigidos por el cliente

En el proceso de construcción puede incrementarse la inversión por dos motivos generalmente que escapan a la decisión del cliente: uno los aumentos de partidas por circunstancias no previsibles o no previstas que sobrevienen en el transcurso de la obra, la existencia de trabajos necesarios para dar la vivienda por finalizada y que por omisión o mala fe en la captación del cliente no estaban incluidos en el precio total de contrato.

En las empresas serias, con un nivel ético que les permite obtener clientes de otros anteriores de vivienda finalizada, los contratos se redactan para que el cliente tenga las máximas garantías posibles de que los sobrecostes serán pocos, controlados o ninguno. La oferta sobre mediciones de proyecto, incluyendo la cimentación que requiere el terreno, las acometidas de instalaciones que exige el ayuntamiento, la urbanización de cesión exterior según pliegos de condiciones del municipio y los movimientos de tierra, cierres de parcela y aceras interiores. Elementos que en las malas prácticas que se dejan intencionadamente como flecos abiertos en contrato. Un cliente que tiene todo el precio real sobre la mesa a ojos de un departamento comercial sin escrúpulos puede ser un cliente difícil o en retirada y no uno bien informado.

Aún así tanto por sobrecostes, como por el tiempo de obra rebasando el tiempo de contrato, como la frustración de la expectativa frente al resultado final, la construcción de vivienda debe ser para quienes lo tienen muy valorado y han sopesado todos los inconvenientes.

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INVESTIGACIÓN DE MERCADO Y VISITA

Si al final optamos por la compra después podemos hacer una lista con nuestras necesidades, espacio, habitaciones, accesibilidad (estancias en planta baja), situación (colegios, guarderías, comercio, estaciones de tren o paradas de autobús, metro o tranvía, salidas a autovías y proximidad a centro de trabajo), estilo de vivienda, parcela o jardín privado, instalaciones comunes, aparcamiento.

Ese listado podrá ayudarnos a reducir los anuncios de venta de vivienda y a valorar lo seleccionado en orden de preferencia.

Como la visita a la vivienda se reduce a un tiempo mínimo es difícil apreciar otros condicionantes. El ruido ambiental de la zona puede ser mayor en hora punta de tráfico de vías rápidas cercanas, en áreas de aproximación de aeropuertos a primera hora de la mañana, mediodía y atardecer, en zonas próximas a zonas industriales que la visita sea en horario laboral y día de diario.

Si nos han dado plano de la situación de la vivienda podremos anticipar la orientación de la misma, no obstante con una brújula o aplicación de móvil para orientarse podemos tener las orientaciones de las distintas fachadas. Esto es muy importante, no sólo por un ahorro considerable en calefacción, sino por una cuestión de salud física y anímica. Las orientaciones suelen tener influencia en los precios de las viviendas de una misma promoción de un modo muy evidente. El exceso de soleamiento en verano puede limitarse con la disposición de medidas pasivas de sombreamiento como toldos o viseras. Muchas de las recomendaciones de otras entradas del blog en particular las relativas a la elección de un terreno en: EL TERRENO, RIESGOS Y CAUTELAS son aplicables a la búsqueda de vivienda, para no hacer reiterativa la lectura del blog recomiendo su lectura para el caso de compra de vivienda.

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A corto plazo las barreras arquitectónicas pueden resultar un problema, es mejor tener un acceso a nivel hasta el mismo ascensor y la existencia del mismo o con rampas de pendiente legalmente admitida. Por supuesto todos estos factores que pueden facilitarnos mucho el disfrute de una vivienda también facilitarían su venta si un día decidimos cambiar de residencia.

El estado general del edificio debe ser revisado a conciencia, el valor pagado por un piso aparentemente en estado óptimo en un edificio en estado casi ruinoso puede ser un error grave. En el mejor de los casos porque en poco tiempo nos veremos obligados a pagar derramas de consideración, arreglo de cubiertas, fachadas, patios, y en los casos peores refuerzos de estructura de edificios que pueden ser muy costosos.

Grietas en fachadas, escalera o pisos vecinos nos pueden dar una idea de como está la salud del bloque, en nuestra vivienda seguramente un repintado reciente y reparación de tabiques pueden haber ocultado temporalmente estas patologías.

En muchas ciudades hay barrios o zonas concretas en que se construyó muy rápido y con materiales defectuosos, como hormigones de rápido deterioro, aluminosos, de áridos mal lavados o con estructuras precarias por la mezcla de paños de estructura de madera con estructura de hormigón (pudrición por condensación en encuentros, o distintas patologías que afectan a la madera en exclusiva o con más virulencia) Podemos hacer una búsqueda de noticias de declaraciones de ruina o apremios de ayuntamientos para refuerzos de estructura, o concursos organizados por los ayuntamientos para adjudicar estos trabajos. Entrar como comprador reciente a participar en una intervención tan costosa puede convertir nuestra compra de "ganga" en un desastre financiero.

La accesibilidad del barrio en su conjunto, las dotaciones de parques, centros educativos y sanitarios, zonas de comercio inmediato, centros comerciales.

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Yendo de lo general a lo particular podemos analizar el estado de la vivienda en concreto adoptando algunos de los recursos de los tasadores. Una lista de chequeo por visita donde señalemos algunas de las cosas descritas: antigüedad, ascensor, estado de portal, estado de fachadas, calidades de acabados de vivienda (pavimentos, carpinterías, vidrios). instalaciones (calefacción, su generación y su distribución, instalación eléctrica suficiente y su estado, iluminación), estado de baños y aseos (antigúedad y estado de sanitarios, griferías y alicatados) y situación de la cocina. Ir tomando unas fotos con permiso del propietario nos puede servir para refrescar algún olvido en la revisión.

En un edificio o urbanización por defectos constructivos puede haber una serie de patologías generalizadas en distintas viviendas. Consultadas con otros vecinos nos pueden alertar de por ejemplo el riesgo de humedades de condensación o de fisuras en ciertos tabiques. Son problemas que pueden disimularse cuando se pone en venta un piso pero que con el tiempo podrían volver a aflorar.

También hay que valorar trasteros y plazas de garaje para poder hacer una comparativa válida.

La certificación energética de la vivienda no es o no debe ser un simple añadido burocrático, nos va a dar la cuantía de nuestro gasto en calefacción, uno de los fundamentales. Una diferencia de 500 € anuales da una idea importante de lo rápido que podemos incluso amortizar una mejora de aislamientos, carpinterías o vidrios de la vivienda.

Con el listado de chequeo de las visitas podemos analizar el precio de las viviendas, no sólo comparando entre sí sino también con otras del entorno vistas en la web o anuncios aunque no tengamos pensado visitar las mismas.

Hay otros factores delicados que nos pueden hacer arrepentirnos de la compra, la presencia de locales especialmente ruidosos que transmitan ruidos a través de la estructura, bares musicales de horario nocturno; o vecinos con costumbres poco cívicas como un televisor enchufado toda la noche a volumen de mediodía. Aquí es conveniente hablar con varios vecinos a solas y sin presiones del vendedor ni de la agencia inmobiliaria, tendremos que apelar a  su sinceridad posiblemente contra su lealtad por amistad al vecino que vende. También en relación al estado del edificio algunos vecinos podrían reconocernos problemas de goteras o grietas en sus viviendas, también si está en estudio por la comunidad de vecinos alguna rehabilitación importante (patios, cubierta, fachadas, portal y escaleras, añadido de un ascensor, reforma de accesibilidad en acceso, impermeabilizacion de cubiertas de sótanos o consolidaciones de estructura)

Aunque lógicamente la prioridad será el disfrute de la vivienda, que saquemos el jugo a todas sus posibilidades. Una buena guía es que pensemos que un día podemos necesitar su venta, por ejemplo para comprar otra mayor, o menor si los hijos se han independizado. A veces nuestra subjetividad es una trampa, y tenemos que evitar enamorarnos de la finca por detalles menores o circunstanciales si eso viene acompañado de carencias graves que no nos permitan ni recuperar la inversión o al menos hacerlo sin una gran pérdida.

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A veces la previsión de una inversión de la administración da una expectativa de revalorización que es una oportunidad. Por ejemplo la construcción de unos accesos mecanizados: ascensores, rampas deslizantes o de un centro comercial importante, o la eliminación por ejemplo de una barrera viaria con el soterramiento de unas vías de ferrocarril. No obstante cuidado, porque en este último caso la materialización de la promesa se eterniza y pasan años, décadas o simplemente se queda en papel la ejecución de la intervención. Por tanto cuanto mayor sea la inversión pública más factible es su retraso sine die.

En ocasiones se han creado altas expectativas de revalorización por la llegada de una infraestructura importante, por ejemplo la de una estación del AVE,  en estaciones de fin de trayecto o en las intermedias más cercanas a las grandes capitales (Madrid, Barcelona...) Aunque a veces las perspectivas se sobrevaloran en cuanto a convertir en ciudad dormitorio ciudades bastante alejadas, si tiene un impacto importante en aumentar las relaciones comerciales y de negocios y las visitas de fin de semana. Esto puede beneficiar la actividad económica en la ciudad y quizás más indirectamente de lo que se pensaba el valor medio de la vivienda.

Otro criterio fundamental en cuanto a revalorización es la marcha económica general de la localidad. Si nos decidimos por la compra en lugar del alquiler en una ciudad en claro proceso de despoblación y envejecimiento tendremos más difícil obtener una plusvalía. En cambio si existen planes de reactivación económica prometedores, llegada de  industrias o explotaciones importantes estaremos más cerca de acertar. Desgraciadamente a pesar de los esfuerzos para compensar estos desequilibrios demográficos y económicos, a pesar de la revolución de internet y de las iniciativas sociales e institucionales la polarización entre centros productivos y zonas en declive parece difícil de combatir.

Antes de la firma en notario deben comprobarse las cargas de la vivienda en el registro que corresponde mediante solicitud de nota simple y debemos estar al tanto de los impuestos que corresponden sumar al coste de la vivienda, los costes de notaría y la propia comisión de la agencia inmobiliaria, los gastos de tasación, registro y los que la propia entidad financiera pueda exigir como condiciones de hipoteca.

ELECCIÓN Y REFORMA DE UN LOCAL

REFORMA DE UN LOCAL

Puede resultar muy ilusionante lanzarse a la inversión en un negocio, lo que se ha dado en promover desde los medios como emprendimiento. Pero también la información es oro en estos casos. Generalmente las personas desconocen los gastos que tendrán que asumir, que no bastará con sus ahorros sino que necesitarán financiación, y financiación de esa que ahora raro es que no vaya contra aval. Es decir es de agradecer socialmente que alguien se lance a autoemplearse y a emplear a otras personas, pero hay que sopesar los riesgos, porque hay mucho en juego.

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Debemos valorar si la inversión es alta. También si la reforma va a requerir tiempo de tramitación; probablemente más de lo que pensamos a veces, bastantes meses según el ayuntamiento y la oficina autonómica de medio ambiente que nos toca (caso de requerirlo la actividad) a lo que se suma el tiempo de reforma. Si partimos de un local en bruto o con mucha reforma y una actividad molesta igual el año no nos lo quita nadie. Si el local es en propiedad tendremos que echar cuentas de nuestro colchón para aguantar ese tiempo. Si vamos a alquilar lo aconsejable es acordar con el cliente y en contrato una prórroga hasta que la licencia sea aceptada. Dado el dinero que se invierte en reformar hay personas que también negocian la posibilidad de que el contrato permita traspasar a otro su propia reforma. Si el local lleva mucho tiempo sin abrir, sin alquilarse y por tanto sin dar ingresos el propietario podría aceptar.

Un local que ya tiene la actividad desde hace años nos puede dar sorpresas, si tenemos que volver a tramitar esa actividad puede que nos encontremos con unos aseos para ampliar porque no cumplen dimensiones y un sistema de ventilación nuevo. Si en una actividad, como cocina de cafetería y bar (ojo, no sólo de restaurante que también) los conductos de humo iban sólo a fachada sin más tampoco nos van a dejar continuar con la situación. Deberíamos preguntar por escrito en el ayto. y medio ambiente autonómico si nos autorizarían el uso de filtros y en que condiciones. Los filtros además son caros y hay que renovarlos anualmente o antes.

LA SITUACIÓN

Antes de seleccionar local hay que ver que posibilidades nos aporta su situación, una papelería o copistería mejor junto a un colegio, una tienda de ortopedia puede ir bien cerca de un hospital, o un centro de rehabilitación o un centro de día. Eso no necesariamente implica locales caros, pero si estratégicamente situados.

La centralidad puede ser un valor, pero si vamos a tener clientes que llegan casi todos en coche igual no es la mejor idea, un establecimiento de herramienta industrial igual no necesita una posición tan central como una tienda de trajes y corbatas. 

Quizás nuestro comercio encaja bien en una calle de barrio periférico o ciudad dormitorio y quizás es al revés.

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Ojo con algunos parámetros básicos. Hay usos que requieren una altura mínima que para obtener una licencia de actividad no son adecuados. Seria recomendable que un técnico nos diese su opinión acerca de la posibilidad de adaptar el local a la actividad, existe la posibilidad de que nos redacte un documento de idoneidad que permita comenzar antes si el local está preparado. Se trata de un documento muy breve y rápido de redactar para ganar tiempo y comenzar a trabajar, lo que no exime de presentar el documento de informe de actividad completo en paralelo para su tramitación.

Si vamos a reformar para un bar, cafetería o restaurante nuevos mucho cuidado con las salidas de humos, no valen los conductos de ventilación para aseos. El local debe tener conducto de dimensiones mínimas que habrá que consultar en medio ambiente del ayuntamiento o en el departamento autonómico que da de paso las licencias de actividad. Si no lo tiene y vamos a alquilar es mejor condicionar el contrato a la obtención de ese conducto, si por ejemplo la comunidad de vecinos y el ayto autorizan su colocación. Los filtros a veces es difícil que se autoricen sobre todo en nuevas actividades.

Si vamos a llevar una actividad molesta, bar musical, academia de música, deberíamos también contemplar que las insonorizaciones que requieren son caras y complejas, y por tanto ver si nuestra elección es un edificio residencial o no. La insonorización tiene que ser proyectada por el técnico que redacte el proyecto de reforma y el informe de actividad, debe seguirse a pies juntillas porque dependiendo la actividad es muy probable que técnicos de medio ambiente del ayuntamiento se acerquen a comprobar con un emisor y un receptor en las viviendas del piso superior que los aislamientos funcionan. 

También hemos de tener en cuenta la accesibilidad, hoy día las licencias de actividad requieren acceder a nivel de calle, por eso hay que ver caso de que haya un desnivel (leve) si hay posibilidad de disponer rampa, si el edificio tiene sótanos no podremos hacerla hacia abajo, sólo ascendente. Las rampas consumen bastante espacio porque sus pendientes deben ajustarse a lo exigido legalmente en distintas normativas nacionales y autonómicas.

SUPERFICIE Y FORMA

Deberíamos sopesar dimensionar al mínimo la superficie requerida, es más fácil buscar algo mayor si nos va muy bien que arrastrar la carga financiera del coste de muchos metros cuadrados innecesarios.

La forma también cuenta, para ciertas actividades hay que tener en cuenta que hay unas distancias de evacuación de las personas ante el riesgo de incendios que caso de no contar con salida trasera a vial público o zona segura no va a permitirnos usar toda la profundidad del local. Si queremos poner un restaurante hay que establecer la distancia de profundidad del comedor, que no podrá ser toda en un local muy profundo y de poco frente de fachada.

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Luego está la superficie de escaparate que necesitemos, puede ser mucha si queremos exponer mucho género. Otra opción en estos casos es el espacio previo abierto al público en horario comercial y cerrado con persiana de seguridad el resto.

INSTALACIONES

Es muy habitual que pensemos que la profundidad de la reforma depende sólamente de nuestro criterio o de nuestro límite financiero, si vamos a comenzar una actividad para la que el local no estaba preparado un mínimo nivel de instalaciones de ventilación y climatización, iluminación, extintores, extracciones de humos, etc nos vendrá obligado por el documento de tramitación de la actividad que presente nuestro técnico. Ya podríamos tener un sobrecoste que ignorábamos inicialmente.

Si el local no está distribuido y está en bruto hay que analizar donde se pueden enganchar saneamientos porque seguramente tengamos que instalar unos aseos. También habrá que prever por donde llevar el resto de instalaciones.

Si entramos en una actividad antigua ya concedida, tenemos que tener en cuenta que como nuevo titular nos van a exigir su nueva tramitación, y deberemos contrastar que nos dejan conservar y si hay que añadir nuevos elementos.

ELECCIÓN DEL TÉCNICO

Si la reforma no va a afectar a elementos de estructura, puede ser un arquitecto técnico, también puede ser un arquitecto, en algunos documentos pueden colaborar otros como ingenieros para cálculos de insonorizaciones o instalaciones pero esto depende del técnico contratado en primer lugar.

Learn From. Build More.        https://www.flickr.com/photos/revivaling/5513900216/

En cuanto a la contratación posterior de decoradores, es una decisión que cada cual puede valorar. Un arquitecto que llegue a un alto nivel de detalle y se implique en la solución de fachada e interior puede aportar bastante coherencia al conjunto sin sobrecostes añadidos. También depende del estilo del negocio, pero el interiorismo puede venir bien definido en el propio proyecto de reforma del local.

De nuevo se pueden pedir varios presupuestos y sondear como se enfrentarían a la reforma. Porque ante precios similares podemos anticipar un resultado que nos enganche.

REDACCIÓN DEL PROYECTO

Aunque vendrá condicionado por muchos requisitos técnicos hay mucho espacio para aportar creatividad y adecuación al uso del local.

Fundamentalmente tendremos condicionada la ocupación del local por franjas, en el que la de atención al público (espera, comedor, zona comercial de exposición y venta) estará en proximidad a fachada por racionalidad en la distribución y por normativa de evacuación de emergencia. Luego los aseos y espacios servidores inmediatos, es decir en uso oficina las oficinas de empleados. en usos comerciales mostradores y vitrinas no accesibles y en hostelería barras, menaje, cavas y expositores refrigeradores. Una tercera franja hacia el fondo del local ya son espacios de muy baja ocupación y por tanto exigencias de recorrido de evacuación menores, como cocinas. Y finalmente el fondo se dedica a almacenes, cámaras y archivos.

Previamente habremos analizado el mínimo de espacio al público necesario, tanto para vender productos como por ejemplo en mesas para hostelería, y la proporción entre estos distintos espacios. Si hay posibilidad de ampliar con solicitud de terrazas o ocupación parcial con licencia municipal de aceras de suficiente anchura.

En la reforma de un local es importante tener en cuenta que producto vamos a vender, eso va a influir en los tonos empleados en suelos paredes y techos, en la iluminación (tipo, color y posición) y en las formas muy variadas que podemos adoptar en todo tipo de elementos. falsos techos, tabiques de separación, forro de pilares, mostradores y barras, mobiliario de apoyo. El interiorismo comercial es una de las actividades más creativas que puede haber, donde se pueden materializar propuestas más audaces que por ejemplo en el residencial, y donde una reforma atrayente puede convertirse en un marco único para nuestra marca. El diseño de fachada y rótulos también debe intentar adecuar su estilo a la imagen de empresa.

Siempre controlando el gasto, con ese límite claro, las opciones son infinitas. El primer paso siempre poner nuestros límites de presupuesto para que los redactores del proyecto vayan orientados en las calidades y profundidad de la intervención que podemos permitirnos. Aunque esto no sea una ciencia exacta podemos afinar más que si simplemente dejamos libertad absoluta para añadir partidas y elementos.

SELECCIÓN DE LA EMPRESA DE REFORMAS

El proceso es similar al de contratación de una constructora para obra nueva. Sólo que en este caso la empresa tendría que demostrar experiencia y mostrar trabajos en reforma de locales comerciales.

-MUY IMPORTANTE. Primero redacción de los documentos de proyecto de reforma y de informe de actividad. Y la licencia de obra concedida, porque el ayuntamiento o medio ambiente podrían requerir a los redactores la introducción de nuevas partidas de obra o aumentar alguna existente por cumplimiento de normativas.
-Luego con las mediciones sin precios del proyecto y sin que falte nada se dan a las distintas empresas. Siempre el documento completo: memorias y planos también. Si lo damos en digital no gastaremos gran cosa.
-La empresa añade sus precios sin cambiar nada de la medición. Con la suma de todo más IVA y el Beneficio Industrial tendremos lo que nos cuesta. Es importante que no cambien nada y si sugieren algo lo hagan aparte en un anexo. El sentido de la petición de presupuestos es que sean comparables. No vale que uno diga ser más barato si nos cambia una carpintería de acero inoxidable por una imitación de PVC y nos rebaja las calidades de todos los acabados.
-Elección de la empresa

De nuevo unas buenas referencias son mejor que todas las publicidades del mundo. Insisto en que no todo está en el precio, todo el mundo busca un beneficio mínimo, a veces el presupuesto más barato si lo es por mucho puede esconder un engaño. Luego no deben valer excusas y en general las cautelas que vimos para la contratación de una constructora en general sirven para este caso. El enlace de la entrada del blog que habla de la selección de una constructora es:

ELECCIÓN DE LA CONSTRUCTORA. LA DECISIÓN MÁS IMPORTANTE